Cẩn trọng với những gói vay mua nhà lãi suất 'siêu rẻ'

Khoảng hai tuần gần đây, các ngân hàng đã đồng loạt tung ra các gói vay mua nhà với lãi suất "siêu rẻ", chỉ 4-5%/năm. Mức lãi suất này ngay lập tức thu hút sự quan tâm của nhiều người có nhu cầu vay mua nhà do thấp hơn đáng kể so với mặt bằng lãi suất cho vay thông thường.
Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc, thời gian cố định lãi suất dài hơn, cũng như kéo dài thời gian cho vay tới 35-50 năm… Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính và bất động sản cho rằng các gói vay với lãi suất "siêu rẻ" này sẽ đi kèm với các điều kiện khác nhau và mức lãi suất sau ưu đãi mới là điều người vay cần tính toán trước khi quyết định vay mua nhà.

Chi phí ẩn sau mức lãi suất "giá rẻ"​

Theo chuyên gia tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, những mức lãi suất ưu đãi như 3,99%/năm hay 5,55%/năm thực chất chỉ là “quảng cáo” để thu hút khách hàng. Đây thường chỉ là mức lãi suất áp dụng trong thời gian rất ngắn, khoảng 3-6 tháng. Sau đó, người vay sẽ phải đối mặt với mức lãi suất thả nổi cao hơn nhiều.
“Người vay cần đặc biệt chú ý đến chữ từ trước con số lãi suất trong quảng cáo. Đây chỉ là mức áp dụng cho thời gian cố định ngắn nhất và sẽ tăng dần nếu chọn kỳ hạn dài hơn. Chẳng hạn, nếu cố định lãi suất trong 5 năm, ACB áp dụng mức lãi 8,7%/năm, còn lãi vay tại SHB là 9,9%/năm”, ông Kiên cho biết.
Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu, người vay cần yêu cầu ngân hàng cung cấp đầy đủ bảng lãi suất theo từng khoảng thời gian để có cái nhìn tổng thể về chi phí thực sự của khoản vay.
Lãi suất "quảng cáo" không quan trọng bằng việc tính toán tài chính trong suốt vòng đời khoản vay. Người vay cần xác định rõ hai giai đoạn bao gồm thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và thời gian sau khi hết ưu đãi.
Ví dụ, với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, nếu 5 năm đầu hưởng lãi suất 8,7%/năm, số tiền trả hàng tháng dao động từ 17,5 triệu đồng (tháng đầu) giảm dần xuống 14,5 triệu đồng (tháng thứ 60).
Tuy nhiên, sau khi hết ưu đãi, nếu lãi suất thả nổi tăng lên 11%/năm, khoản trả nợ sẽ nhảy lên 16,8 triệu đồng vào tháng thứ 61 và giảm dần đến 6,2 triệu đồng vào tháng thứ 240. Sự biến động này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng tài chính của người vay.
Ngoài ra, lãi suất sau ưu đãi thường cao hơn đáng kể so với lãi suất ban đầu. Ông Kiên khuyến nghị để dự đoán chi phí thực tế, người vay nên cộng thêm 1,5% và trừ đi 0,5% so với mức lãi suất thả nổi hiện tại. Chẳng hạn, nếu lãi suất sau ưu đãi hiện tại là 11%/năm, mức thực tế có thể dao động trong khoảng 10,5-12,5%.
Bên cạnh đó, người vay cần quan tâm đến một số yếu tố quan trọng khác như phí phạt trả nợ trước hạn. Lãi suất khuyến mãi càng thấp, phí phạt thường càng cao. Trong thời gian ưu đãi, mức phạt có thể dao động 2-4% dư nợ còn lại, sau khi hết ưu đãi, phí phạt có thể dao động 0,5-3%. Điều này có thể ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính người vay nếu muốn tất toán sớm.
Các khoản phí ẩn cũng là yếu tố mà người vay cần chú ý. Nhiều ngân hàng kèm theo các loại phí như bảo hiểm khoản vay, phí mở tài khoản số đẹp, phí định giá tài sản, phí công chứng… làm tăng tổng chi phí vay.
Ngoài ra còn các điều kiện duy trì lãi suất ưu đãi. Nếu bị trễ hạn thanh toán một khoản vay khác (chẳng hạn quên đóng tiền thẻ tín dụng), người vay có thể bị xếp vào nhóm nợ xấu và mất quyền hưởng lãi suất ưu đãi. Ví dụ, từ mức 8,7%/năm có thể bị nâng lên 11%/năm và không thể quay lại mức cũ ngay cả khi đã tất toán khoản vay trễ hạn.
Có góc nhìn tương tự, chuyên gia tài chính Nguyễn Kim Liên, nhà sáng lập Amy Advise, cũng nhận định mức lãi suất 3,99%/năm hay 5,5%/năm thực chất chỉ là “mồi nhử” trong ngắn hạn. Khi hết ưu đãi, lãi suất thực tế có thể tăng lên 10-12%/năm tùy theo biến động thị trường.
Ngoài ra, chính sách ân hạn nợ gốc cũng tiềm ẩn rủi ro khi khoản gốc duy trì lớn, đúng vào giai đoạn hết ưu đãi lãi suất, dẫn đến tổng số tiền phải trả trong những năm sau vượt quá khả năng tài chính của người vay.
Không chỉ vậy, bất động sản không phải lúc nào cũng là khoản đầu tư an toàn. Rủi ro pháp lý như chủ đầu tư chậm tiến độ, giấy tờ không minh bạch hay chu kỳ “đóng băng” của thị trường có thể khiến giá trị tài sản giảm sâu. Trong giai đoạn 2022-2023, nhiều người muốn bán nhà để tất toán nợ nhưng không tìm được người mua.
Tuy vậy, các chuyên gia đánh giá mức lãi suất cố định 9%/năm trong 5 năm như một số ngân hàng đưa ra đợt này là một con số hợp lý trong bối cảnh hiện tại.
“Trước đây, thời gian cố định lãi suất ưu đãi dài nhất thường chỉ 3 năm ở các ngân hàng nước ngoài, các ngân hàng trong nước chỉ cố định trong tối đa 24 tháng. Do đó, với các gói vay hiện tại của ngân hàng, người vay có cơ hội tốt hơn để lập kế hoạch tài chính dài hạn, phân khúc bình dân với nhu cầu ở thực sẽ có thêm cơ hội thanh khoản”, ông Kiên nhận định.
Các chuyên cũng lưu ý một nguyên tắc quan trọng là không để khoản trả nợ ngân hàng vượt quá 40% thu nhập hàng tháng. Chẳng hạn, nếu thu nhập 40 triệu đồng/tháng, chỉ nên dành tối đa 16 triệu đồng để trả nợ hàng tháng.
Nếu đang thuê nhà với chi phí 6-8 triệu đồng/tháng, sau khi mua nhà, khoản chi cho việc trả góp chỉ nên bù thêm 8-10 triệu đồng nữa (tương đương 20-25% thu nhập) để đảm bảo an toàn tài chính.

Vay mua nhà không chỉ là bài toán lãi suất​

Không chỉ lãi suất, việc sở hữu một căn nhà theo hình thức vay trả góp còn đòi hỏi người mua phải cân nhắc nhiều yếu tố, từ tình hình tài chính cá nhân đến các biến số thị trường. Một quyết định vội vàng có thể dẫn đến áp lực tài chính dài hạn, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.
Bà Nguyễn Kim Liên cho biết khi xét duyệt khoản vay, ngân hàng thường dựa vào thu nhập trong 6-12 tháng gần nhất để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thu nhập trong tương lai mới là yếu tố quyết định.
Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp tinh gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự, ngay cả những công việc được xem là ổn định cũng có thể trở nên bấp bênh. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng vay mua nhà, người đi vay cần đảm bảo có nguồn thu nhập vững vàng trong ít nhất 3-5 năm tới.
“Hãy luôn nâng cao năng lực, tìm kiếm cơ hội gia tăng thu nhập, đặc biệt trong giai đoạn đang gánh khoản nợ lớn. Đồng thời, đừng quên kiểm tra các mối quan hệ thân thiết như gia đình, bạn bè, xem liệu có sự hỗ trợ tài chính nào trong trường hợp khẩn cấp hay không”, bà Liên khuyến nghị.
Bên cạnh đó, việc thấu hiểu tính cách tài chính của bản thân cũng rất quan trọng. Bạn có phải là người sẵn sàng chấp nhận rủi ro, có thể thoải mái với khoản nợ lớn, hay là mẫu người không thích mắc nợ và dễ lo lắng về tài chính. Nợ không chỉ là một con số trên giấy tờ mà còn tác động trực tiếp đến tâm lý, lối sống của mỗi người.
Nếu khoản vay khiến bạn mất ăn mất ngủ, áp lực tài chính đè nặng, thì tốt nhất chỉ nên vay trong khả năng kiểm soát. “Tiền bạc là để nâng cao chất lượng cuộc sống, chứ không nên trở thành gánh nặng”, bà Liên nhấn mạnh.

Việc sở hữu một căn nhà theo hình thức vay nợ còn đòi hỏi người mua phải cân nhắc nhiều yếu tố, từ tình hình tài chính cá nhân đến các biến số thị trường. Một quyết định vội vàng có thể dẫn đến áp lực tài chính dài hạn, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống
Chuyên gia tài chính Nguyễn Kim Liên, nhà sáng lập Amy Advise​

Bấm để mở rộng...

Ngoài các yếu tố nội tại, người vay còn phải xem xét những tác động bên ngoài như tình hình thị trường bất động sản. Căn nhà bạn định mua nằm ở phân khúc nào, đang trong chu kỳ tăng trưởng hay chững lại.
Những yếu tố này giúp bạn dự đoán khả năng tăng giá và thanh khoản tài sản nếu cần bán hoặc thay đổi kế hoạch tài chính trong tương lai. Nếu mua để ở lâu dài, hãy cân nhắc thêm vị trí, khoảng cách đến nơi làm việc, dân trí khu vực, tiện ích xung quanh… để tránh những bất tiện về sau.
Chuẩn bị các kịch bản tài chính cũng là bước không thể bỏ qua khi vay mua nhà. Hãy tính đến các tình huống như lãi suất tăng, nguồn thu nhập thay đổi, hay sự kiện quan trọng như gia đình có thêm thành viên. Một bảng dòng tiền chi tiết sẽ giúp xác định “ngưỡng chịu đựng” của cá nhân và có kế hoạch ứng phó kịp thời.
Nếu có thu nhập bất thường, liệu có nên trả nợ trước hạn hay giữ lại đầu tư. Nếu lãi suất điều chỉnh tăng, chiến lược tài chính sẽ thay đổi ra sao. Những câu hỏi này cần được trả lời trước khi đặt bút ký vào hợp đồng vay.
“Vay nợ là công cụ tài chính giúp đạt được mục tiêu, nhưng quyết định này cần dựa trên năng lực tài chính và nhu cầu thực tế của mỗi cá nhân. Đừng chỉ chạy theo các chương trình ưu đãi lãi suất, bởi xét cho cùng, cuộc sống có nhiều mục tiêu đáng theo đuổi chứ không chỉ xoay quanh bất động sản”, bà Liên kết luận.​