Giá bán nhà nó phải tuân theo quy luật cung - cầu, muốn tăng hay giảm mà không tuân theo cung - cầu thì chắc chắn không thể được

Tôi cũng có làm 1 chút liên quan dự án (chuyên DD các dự án để M&A & tư vấn PLDA cho một số dự án) nên có biết chút chút.
Đầu tiên, nhắc đến cung - cầu thì phải nhắc đến chuyện nguồn cung khan hiếm. Đặc thù của loại hình BĐS căn hộ là phải có dự án, không thể làm căn hộ mà không có dự án được. Mà, các dự án được phê duyệt mới rất nhỏ giọt, từ năm 2019 đến nay, trên địa bàn TPHCM, mỗi năm dự án được duyệt mới không quá 1 bàn tay. Trong khi cung nhỏ giọt, cầu vẫn tăng đều đều thì rất khó để giá thị trường giảm hay đi ngang được.
Thứ hai, phải tính đến chi phí đầu vào, cái này chắc nhiều người sẽ bảo CĐT mua đất giá rẻ bèo thì có gì mà xoắn chi phí đầu vào. Nhưng mà, nếu fen nào từng mở FS các dự án ra mà đọc thì lợi nhuận căn ke lắm thì cũng loanh quanh 15%, vì sao lại chỉ chừng đó? Theo tôi, trừ các chi phí vật liệu, vật tư biến thiên không quá lớn thì có mấy nguyên nhân chủ yếu:

• Thời gian "chạy" pháp lý dự án quá lâu: Tùy vào dự án cụ thể, nhưng mà trung bình các dự án nó sẽ trải qua đâu đó 40 cái thủ tục lớn nhỏ, mỗi thủ tục làm trong vòng 6 tháng đến 2 năm, có những cái bị ngâm 3-4 thậm chí 5-6 năm. Các fen ở đây chắc ai cũng biết thủ tục hành chính ở VN rồi, nó luôn lằng nhằng và luôn lâu, mấy cái thủ tục nhỏ nhỏ như đăng ký kết hôn, làm lý lịch tư pháp,... cũng vài tháng thì nói gì đến các thủ tục về đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng,... của dự án. Và theo kinh nghiệm các hồ sơ dự án tôi từng làm, các CĐT mất khoảng 10 năm hoặc lâu hơn (không vống lên đâu, 10 năm!) mới có thể đưa vào sử dụng (không tin, các fen cứ lục tìm hồ sơ pháp lý các dự án đang mở bán ngay bây giờ (đúng luật) xem xem có phải hồ sơ đề xuất dự án loanh quanh 2012-2014 không). Việc kéo dài này làm tăng tiền lãi vay, tăng chi phí thủ tục, tiền lương phải trả,... lấy thô thiển là 10%/năm thì 10 năm đã 100%, chưa kể đến chi phí cơ hội cho 1 khoản đầu tư kéo dài đến chục năm mới thu hồi vốn, các khoản này chắc chắn sẽ tính lên đầu người mua.
• Chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng tăng cao: Gần đây, nhà nước tính toán tiền sử dụng đất theo mức thị trường, làm tăng phần đầu vào của dự án, gấp vài lần so với ngày xưa, mà đầu vào tăng thì đầu ra không thể giảm. Còn chi phí giải phóng mặt bằng thì chắc chắn phải theo giá thị trường, thậm chí, 1 số hộ còn kê lên giá gấp mấy lần thị trường (nghịch lý của việc giải phóng mặt bằng này là ông nào ngoan đi sớm sẽ "lỗ", ông nào lì ở lại có khi được bồi thường gấp mấy lần người đã chuyển đi, CĐT thì chỉ mong bơm cho xong còn lấy đất làm dự án). Việc tính toán tiền sử dụng đất gần đây cũng làm kéo dài thời gian làm thủ tục dự án nữa, vì CQNN gần đây không dám ký duyệt giá, có dự án ngâm 2-3 năm không ra được giá để CĐT đóng. Mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính này thì không cấp sổ cho khách, không thế chấp, cũng không chuyển nhượng dự án được,... rất khó cho CĐT. Nói đến đây thì tôi cũng phải phân biệt là CĐT phải "mua" đất nông nghiệp từ dân, sau đó còn phải đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước, mà khoản này đang được tính toán để tiệm cận giá thị trường. Thử nghĩ, CĐT "mua" lô đất theo giá thị trường, nếu thành phẩm bán ra mà không trên mức đã mua vào là lỗ. Chưa kể đến việc từ khi đóng tiền sử dụng đất đến khi được phép mở bán cách nhau phải 3-5 năm, có thể còn lâu hơn, phải tính thêm phần trượt giá vào.

Thứ ba, ngoài 2 vấn đề trên, cũng cần xem xét việc BĐS là loại tài sản thế chấp nhiều nhất tại các bank (chiếm 9x%), nếu giá BĐS giảm thì bank sẽ yêu cầu bổ sung tài sản hoặc bơm tiền vô cân đối, thử hỏi là lấy đâu ra để bù => CĐT có bí cũng phải cố gồng giữ giá bán BĐS, không thể để nó giảm.
Với các phân tích ở trên, để có thể giải quyết tận gốc vấn đề thì phần việc lớn đến từ nhà nước, đó là: tăng duyệt dự án, giảm thời gian xử lý thủ tục (có thể xem xét chuyển bớt sang hậu kiểm thay vì việc tiền kiểm toàn bộ như hiện nay) và có cơ chế để hài hòa việc tính tiền sử dụng đất => tăng cung + giảm chi phí đầu vào. Chứ giờ thấy các chủ trương NOXH, đánh thuế BĐS chỉ là các công cụ mang tính mệnh lệnh hành chính, nhưng không xử lý từ tận gốc vấn đề nên căn bản nó sẽ không thể được giải quyết 1 cách rốt ráo được.