ThanhKnight13
Sinh lý yếu
Đầu tiên hãy phân tích các yếu tố dẫn đến cơn sốt bđs 2019-2022 và các yếu tố này 2023 còn hay không?
1. NGUỒN TIỀN TỪ TRÁI PHIẾU BĐS:
a) 2019-2022
2018 Các cty bđs huy động được 7tr tỷ đồng từ trái phiếu, đến 2022 họ đã huy động được đến 12tr tỷ đồng nhờ phát hành trái phiếu. Nhờ khoản tiền huy động được từ trái phiếu các doanh nghiệp bđs có thêm tiền mua dự án mới, giải phóng mặt bằng, phát triển kinh doanh làm thị trường sôi động hẳn lên trong giai đoạn này.
b) 2023
Nguồn tiền từ trái phiếu bđs không còn nữa: khi Fed bắt đầu tăng lãi suất, ngân hàng VN cũng bắt đầu tăng lãi suất khiến giá trái phiếu giảm. Các vụ xử lý hình sự liên quan đến trái phiếu như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát khiến cho nhà đầu tư mất niềm tin vào trái phiếu. Thêm vào đó, các quy định mới thắt chặt điều kiện phát hành trái phiếu làm cho việc phát hành trái phiếu huy động vốn nay trở nên khó khăn hơn. Nếu 2021 các cty bđs phát hành được 270,140 tỷ trái phiếu bđs thì 2022 chỉ phát hành được 51,979 tỷ trái phiếu bằng 1/5 của 2021.
Tuy nhiên câu chuyện chưa dừng ở đó. Năm 2023 và 2024 là năm các doanh nghiệp bđs phải trả nợ trái phiếu: năm 2023 các doanh nghiệp bđs phải trả 200 nghìn tỷ nợ trái phiếu đến hạn; 2024 là hơn 350 nghìn tỷ. Các kênh huy động vốn, đảo nợ, xoay dòng tiền không còn nữa, làm thế nào để trả được số nợ này thì các cty bđs vẫn chưa có câu trả lời.
2. NGUỒN TIỀN TỪ CÁC GÓI KÍCH CẦU COVID:
a) 2019 - 2022
Để phục hồi nền kinh tế hậu Covid, các ngân hàng trung ương bơm tiền để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp được vay vốn lãi suất thấp. Người dân và doanh nghiệp dùng tiền này đi mua bất động sản, trái phiếu và chứng khoán khiến cho thị trường trái phiếu, chứng khoán và bđs sốt sùng sục trong các năm 2020, 2021.
b) 2023
Nguồn tiền rẻ từ các gói hỗ trợ Covid không còn; dòng tiền phân tán vào nhiều kênh khác nhất là sản xuất kinh doanh, khiến cho lượng tiền đổ vào bđs và ck cũng ít đi; các gói hỗ trợ Covid khiến cho tình trạng lạm phát tăng cao, nhà nước phải tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát. Nguồn tiền rẻ đột ngột biến thành nguồn tiền đắt. Không những lãi suất tăng, room tín dụng đối với các loại bđs như đất nền, bđs cao cấp cũng bị giới hạn
Các doanh nghiệp bđs thường có vốn chủ sở hữu chỉ chưa đến 15% còn hơn 85% còn lại là từ việc đi vay. Lãi suất đột ngột tăng cao khiến các cty bđs vừa không thể huy động được vốn, vừa không bán được hàng vừa phải trả lãi suất cao. Việc tăng lãi suất còn có thể kéo dài đến cuối 2023 và chưa biết khi nào hạ nhiệt.
3.NGUỒN TIỀN TỪ CHỨNG KHOÁN:
a) 2019 - 2022
Với việc được vay vốn giá rẻ, người dân đổ tiền vào chứng khoán khiến cho thị trường chứng khoán tăng mạnh sau Covid và cuối 2021 đầu 2022 thị trường ck đạt đỉnh, nhiều cp bđs tăng cả chục lần. Các chứng thủ có tiền từ ck thì mang phần lớn tiền kiếm được đi mua đất đai, bất động sản, cầu tăng thì giá bđs tăng
b) 2023
Cuối 2022 đầu 2023 thị trường ck sụt giảm VN Index từ 1900 điểm xuống 900 điểm. Những nhà đầu tư chốt lời 2021 thì bây giờ trở thành những nhà đầu tư gồng lỗ. Nguồn tiền từ chứng khoán chảy vào bđs không còn.
4. CHÍNH SÁCH BÁN HÀNG ĐỈNH CAO:
a) 2019 - 2022
Với chính sách bán hàng cam kết sinh lời 10-12% năm; hỗ trợ lãi suất đến khi nhận nhà; anh em xuống tiền ầm ầm.
b) 2023
Các doanh nghiệp bđs không còn khả năng hỗ trợ lãi suất cho khách hàng nữa. Cam kết lợi nhuận cũng không còn thực tế khi thị trường đi xuống và chính bản thân các cty bđs cũng đang gồng lỗ.
5. SỰ THAY ĐỔI CỦA PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH VỀ ĐẤT ĐAI, BĐS
a) 2019 - 2022
Việc phân lô bán nền, chuyển đổi đất nông nghiệp phổ biến
b) 2023
Với việc sửa đổi hàng loạt văn bản pháp luật như luật đất đai, luật kinh doanh bđs, luật nhà ở, luật thuế bđs theo hướng chống đầu cơ thổi giá, hạn chế phân lô bán nền và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp...có thể khiến giá bđs hạ nhiệt trong thời gian tới.
ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NHỎ LẺ CÁ NHÂN THÌ SAO?
Bây giờ đã lỡ mua nhà mua đất rồi, lãi vay cả chục đến trăm triệu/tháng.
Cty đang nói hỗ trợ lãi suất thì lại ngừng hỗ trợ, lãi vay thì tăng, chứng khoán thì sụt giảm, đất đai sụt giảm, thu nhập thì kém đi. Một bài toán khó khăn.
KẾT LUẬN
(1) Tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang khó khăn, công ty nhà máy tiếp tục đóng cửa, thu hẹp sản xuất, sa thải lao động; Sức mua nền kinh tế giảm; Thu nhập giảm; Thị trường chứng khoán sụt giảm, tài sản mất giá. Những người có khả năng mua bđs mà không phải đi vay là rất ít.
(2) Sự dụng nguồn tiền khác từ chứng khoán, trái phiếu, vay ngân hàng để phá băng, giúp bđs tăng trưởng là không khả thi trong tình hình hiện nay
(3) Sự ra đời và thay đổi của pháp luật, chính sách, thuế về đất đai, bđs và tác động của chúng sẽ là yếu tố tác động mạnh đối với thị trường bđs trong những năm tới. Do đó, việc đầu tư vào bđs có thể cặp nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, ví dụ như sẽ bị đánh thuế bđs thứ hai, giá trị bđs bị sụt giảm...nên nếu bạn có tiền mặt và muốn săn sale thì cũng cần thận trọng.
1. NGUỒN TIỀN TỪ TRÁI PHIẾU BĐS:
a) 2019-2022
2018 Các cty bđs huy động được 7tr tỷ đồng từ trái phiếu, đến 2022 họ đã huy động được đến 12tr tỷ đồng nhờ phát hành trái phiếu. Nhờ khoản tiền huy động được từ trái phiếu các doanh nghiệp bđs có thêm tiền mua dự án mới, giải phóng mặt bằng, phát triển kinh doanh làm thị trường sôi động hẳn lên trong giai đoạn này.
b) 2023
Nguồn tiền từ trái phiếu bđs không còn nữa: khi Fed bắt đầu tăng lãi suất, ngân hàng VN cũng bắt đầu tăng lãi suất khiến giá trái phiếu giảm. Các vụ xử lý hình sự liên quan đến trái phiếu như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát khiến cho nhà đầu tư mất niềm tin vào trái phiếu. Thêm vào đó, các quy định mới thắt chặt điều kiện phát hành trái phiếu làm cho việc phát hành trái phiếu huy động vốn nay trở nên khó khăn hơn. Nếu 2021 các cty bđs phát hành được 270,140 tỷ trái phiếu bđs thì 2022 chỉ phát hành được 51,979 tỷ trái phiếu bằng 1/5 của 2021.
Tuy nhiên câu chuyện chưa dừng ở đó. Năm 2023 và 2024 là năm các doanh nghiệp bđs phải trả nợ trái phiếu: năm 2023 các doanh nghiệp bđs phải trả 200 nghìn tỷ nợ trái phiếu đến hạn; 2024 là hơn 350 nghìn tỷ. Các kênh huy động vốn, đảo nợ, xoay dòng tiền không còn nữa, làm thế nào để trả được số nợ này thì các cty bđs vẫn chưa có câu trả lời.
2. NGUỒN TIỀN TỪ CÁC GÓI KÍCH CẦU COVID:
a) 2019 - 2022
Để phục hồi nền kinh tế hậu Covid, các ngân hàng trung ương bơm tiền để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp được vay vốn lãi suất thấp. Người dân và doanh nghiệp dùng tiền này đi mua bất động sản, trái phiếu và chứng khoán khiến cho thị trường trái phiếu, chứng khoán và bđs sốt sùng sục trong các năm 2020, 2021.
b) 2023
Nguồn tiền rẻ từ các gói hỗ trợ Covid không còn; dòng tiền phân tán vào nhiều kênh khác nhất là sản xuất kinh doanh, khiến cho lượng tiền đổ vào bđs và ck cũng ít đi; các gói hỗ trợ Covid khiến cho tình trạng lạm phát tăng cao, nhà nước phải tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát. Nguồn tiền rẻ đột ngột biến thành nguồn tiền đắt. Không những lãi suất tăng, room tín dụng đối với các loại bđs như đất nền, bđs cao cấp cũng bị giới hạn
Các doanh nghiệp bđs thường có vốn chủ sở hữu chỉ chưa đến 15% còn hơn 85% còn lại là từ việc đi vay. Lãi suất đột ngột tăng cao khiến các cty bđs vừa không thể huy động được vốn, vừa không bán được hàng vừa phải trả lãi suất cao. Việc tăng lãi suất còn có thể kéo dài đến cuối 2023 và chưa biết khi nào hạ nhiệt.
3.NGUỒN TIỀN TỪ CHỨNG KHOÁN:
a) 2019 - 2022
Với việc được vay vốn giá rẻ, người dân đổ tiền vào chứng khoán khiến cho thị trường chứng khoán tăng mạnh sau Covid và cuối 2021 đầu 2022 thị trường ck đạt đỉnh, nhiều cp bđs tăng cả chục lần. Các chứng thủ có tiền từ ck thì mang phần lớn tiền kiếm được đi mua đất đai, bất động sản, cầu tăng thì giá bđs tăng
b) 2023
Cuối 2022 đầu 2023 thị trường ck sụt giảm VN Index từ 1900 điểm xuống 900 điểm. Những nhà đầu tư chốt lời 2021 thì bây giờ trở thành những nhà đầu tư gồng lỗ. Nguồn tiền từ chứng khoán chảy vào bđs không còn.
4. CHÍNH SÁCH BÁN HÀNG ĐỈNH CAO:
a) 2019 - 2022
Với chính sách bán hàng cam kết sinh lời 10-12% năm; hỗ trợ lãi suất đến khi nhận nhà; anh em xuống tiền ầm ầm.
b) 2023
Các doanh nghiệp bđs không còn khả năng hỗ trợ lãi suất cho khách hàng nữa. Cam kết lợi nhuận cũng không còn thực tế khi thị trường đi xuống và chính bản thân các cty bđs cũng đang gồng lỗ.
5. SỰ THAY ĐỔI CỦA PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH VỀ ĐẤT ĐAI, BĐS
a) 2019 - 2022
Việc phân lô bán nền, chuyển đổi đất nông nghiệp phổ biến
b) 2023
Với việc sửa đổi hàng loạt văn bản pháp luật như luật đất đai, luật kinh doanh bđs, luật nhà ở, luật thuế bđs theo hướng chống đầu cơ thổi giá, hạn chế phân lô bán nền và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp...có thể khiến giá bđs hạ nhiệt trong thời gian tới.
ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ NHỎ LẺ CÁ NHÂN THÌ SAO?
Bây giờ đã lỡ mua nhà mua đất rồi, lãi vay cả chục đến trăm triệu/tháng.
Cty đang nói hỗ trợ lãi suất thì lại ngừng hỗ trợ, lãi vay thì tăng, chứng khoán thì sụt giảm, đất đai sụt giảm, thu nhập thì kém đi. Một bài toán khó khăn.
KẾT LUẬN
(1) Tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang khó khăn, công ty nhà máy tiếp tục đóng cửa, thu hẹp sản xuất, sa thải lao động; Sức mua nền kinh tế giảm; Thu nhập giảm; Thị trường chứng khoán sụt giảm, tài sản mất giá. Những người có khả năng mua bđs mà không phải đi vay là rất ít.
(2) Sự dụng nguồn tiền khác từ chứng khoán, trái phiếu, vay ngân hàng để phá băng, giúp bđs tăng trưởng là không khả thi trong tình hình hiện nay
(3) Sự ra đời và thay đổi của pháp luật, chính sách, thuế về đất đai, bđs và tác động của chúng sẽ là yếu tố tác động mạnh đối với thị trường bđs trong những năm tới. Do đó, việc đầu tư vào bđs có thể cặp nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, ví dụ như sẽ bị đánh thuế bđs thứ hai, giá trị bđs bị sụt giảm...nên nếu bạn có tiền mặt và muốn săn sale thì cũng cần thận trọng.
