Chuyện đéo gì đang xảy ra với DN BĐS? Đất có về giá trị thực?

sucmanh:

Theo tao thì giá BDS sẽ không tăng phi mã như trong vòng 5 năm vừa rồi, nhưng sẽ không giảm, hoặc chỉ giảm tý xíu. Có vẻ mày bức xúc về vụ này và không muốn chấp nhận. Ở trên tao đã phân tích về bối cảnh tại sao lại có ngày hôm nay. Còn về tình hình trong tương lai gần:

1. Một khi tiền đã in ra sẽ không bao giờ bốc khói mất đi. Giá nhà hiện tại nó chỉ phản ánh lượng tiền có trong thị trường, và nó sẽ không giảm. Đây là một thực tế mới rất khó chấp nhận với nhiều người trên thế giới, ko chỉ ở Vietnam. Tiền trong thị trường là tiền của cả thế giới đổ vào, không phải của riêng 1 nước. Đây là mặt trái của tư bản, đã chơi là phải chấp nhận, trừ phi mày đóng cửa bế quan toả cảng như trước kia.
Đừng nói giá nhà, giá cả sinh hoạt hàng ngày cũng tăng đợt vừa rồi do lạm phát. Mặc dù bây giờ đã hết lạm phát, nhưng vật giá vẫn giữ nguyên, không hạ. Các tập đoàn ở Mỹ đang có lãi cực nhiều trong khi mồm vẫn than lạm phát. Điều này dẫn đến một hệ quả:

Càng ở chế độ tư bản thì tiền lại càng trôi về tầng lớp giàu, còn nghèo thì lại càng xa bờ. Vietnam thì tư bản còn hơn cả tư bản Mỹ (nhiều thằng vẫn cứ nghĩ Vietnam là Vietnam của 20-30 năm trước). Vietnam mua nhà thì toàn bằng tiền mặt, có vay ngân hàng mấy đâu. Nen bảo đám này bán xả để cắt lỗ thì có, nhưng ít.​

2. Mọi người đang hy vọng vào một suy thoái. Nhưng hiện giờ thì đã hết suy thoái, vì

a. Covid hết => supply chain dần dần trở lại bình thường​

​

b. Sau 1 năm đánh đấm thì Nga lộ rõ là thằng thùng rỗng kêu to. Sau mùa đông 2022 thì châu Âu đã chứng tỏ vẫn sống tốt nếu không có khí đốt của Nga (châu Âu mua khí đốt của Mỹ). Hệ quả:​

b1. Putin trong tương lai có thể sẽ bị ám sát bởi giới tư bản Nga. Sở dĩ Putin vẫn sống vì Tàu cần Nga là một thằng chống Mỹ.​

b2. Tàu hiện ra mới thực sự là đối trọng lớn nhất của Mỹ khi từ chối tham gia cấm vận Nga​

​

c. Có vài ngân hàng khu vực bị sụp vì hiệu ứng của việc tăng lãi suất vừa rồi, nhưng FED lại sẵn sàng in tiền để bảo hiểm cho những tổ chức gửi tiền ở ngân hàng đó => hoà cả làng, vẫn chả có thằng nào to phải sụp để có suy thoái.​

'Systemic risk exception' invoked to fully protect all Silicon Valley Bank depositors, Fed rolls out new backstop for banking sector

Janet Yellen made the decision to protect uninsured depositors after consulting with the boards of the FDIC, the Fed and President Joe Biden.

fortune.com

​

d. Thế giới giảm dần phụ thuộc vào dầu mỏ của Trung Đông (sự phát triền của xe EV, có nước ở châu Âu thừa điện, etc..) => OPEC và khu vực Trung Đông dần dần không còn là điểm nóng (mấy năm gần đây chả có tin tức gì về "khủng bố" ở truyền thông Mỹ cả), => sẽ ko có khủng hoảng năng lượng. Giá xăng dầu vẫn bình ổn.​

​

e. Hiên giờ bọn có tiền đang om tiền trong ngân hàng để hưởng lời vì lãi suất cao. Tuy nhiên, FED lần họp cuối vừa rồi đã ra tín hiệu sẽ không tăng lãi suất nữa, nên từ từ tiền sẽ lại quay trở lai thị trường, dòng vốn sẽ dồi dào trở lại.​

​

Tao nghĩ mọi thứ sẽ từ từ đi lên từ đây. FDI thì cũng sẽ từ từ quay lại vì luôn luôn có các ông chủ cần lao động rẻ, ở một chế độ ổn định (cơm sườn VN là cực kỳ ổn định nhé ổn định hơn cả cơm sườn Tàu).

Vietnam ranks 2nd in Asia in two-way trade by sea with US | Videos | Vietnam+ (VietnamPlus)

Figures from the American Business Association show that the volume of goods imported and exported by sea between Vietnam and the US ranks second in Asia, only after China.

en.vietnamplus.vn

Mỹ bắt đầu phải dè chừng Tàu và tỏ thái độ cứng rắn bảo vệ Đài Loan - vựa CHIP của Mỹ, và bắt đầu muốn tìm kiếm thêm đồng minh ở chau Á. Vietnam bây giờ phải chọn phe, không còn giả vờ "ngu si hưởng thái bình" ăn bám theo sự phát triển mạnh mẽ của thiên triều vài thập kỷ qua.

Tóm lại, đừng mong nó hạ đáy để múc. Có câu thành ngư về đầu tư tặng mày

Bấm để mở rộng...

Vodkavn:

Mày nói về kinh tế thì chưa biết, nhưng chính trị thì biết là mày là thằng amater

Bấm để mở rộng...

qnyuh:

M phân tích chuẩn đấy, t chỉ bổ sung thêm là chứng khoán Us sẽ đạt đỉnh trong năm nay thôi (cái này t nói cách đấy 2 tháng trong post vinfast rồi)

Bấm để mở rộng...

Phuonghuyxamlok:

NHNN tiếp tục giảm hàng loạt lãi suất điều hành lần thứ 4 liên tiếp, có hiệu lực kể từ ngày 19/6

Lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng, trần lãi suất cho vay ngắn hạn...cùng giảm 0,5%/năm. Riêng trần lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 đến 6 tháng giảm 0,25 điểm %, từ 5% xuống 4,75%/năm.

m.cafef.vn

Lãi suất giảm tiếp

Bấm để mở rộng...

Vodkavn:

Cứu bds thì phải giảm chứ còn gì nữa

Bấm để mở rộng...

Vodkavn:

Cứu bds thì phải giảm chứ còn gì nữa

Bấm để mở rộng...

Phuonghuyxamlok:

Vđề là có bao nhiêu thằng lao vào bắt đáy? Liệu giảm ls có cứu đc bđs hay k?

Bấm để mở rộng...

Quý ngài:

EU tăng lãi suất, Mẽo tăng liên tục vừa mới tạm dừng (giữ nguyên) vài ngày trước còn ông TQ với VN cùng giảm lãi suất. Đúng là 2 thằng chủ tớ quái thai luôn đi ngược quy luật thị trường và quy luật tự nhiên

Bấm để mở rộng...

sucmanh:

Theo tao thì giá BDS sẽ không tăng phi mã như trong vòng 5 năm vừa rồi, nhưng sẽ không giảm, hoặc chỉ giảm tý xíu. Có vẻ mày bức xúc về vụ này và không muốn chấp nhận. Ở trên tao đã phân tích về bối cảnh tại sao lại có ngày hôm nay. Còn về tình hình trong tương lai gần:

1. Một khi tiền đã in ra sẽ không bao giờ bốc khói mất đi. Giá nhà hiện tại nó chỉ phản ánh lượng tiền có trong thị trường, và nó sẽ không giảm. Đây là một thực tế mới rất khó chấp nhận với nhiều người trên thế giới, ko chỉ ở Vietnam. Tiền trong thị trường là tiền của cả thế giới đổ vào, không phải của riêng 1 nước. Đây là mặt trái của tư bản, đã chơi là phải chấp nhận, trừ phi mày đóng cửa bế quan toả cảng như trước kia.
Đừng nói giá nhà, giá cả sinh hoạt hàng ngày cũng tăng đợt vừa rồi do lạm phát. Mặc dù bây giờ đã hết lạm phát, nhưng vật giá vẫn giữ nguyên, không hạ. Các tập đoàn ở Mỹ đang có lãi cực nhiều trong khi mồm vẫn than lạm phát. Điều này dẫn đến một hệ quả:

Càng ở chế độ tư bản thì tiền lại càng trôi về tầng lớp giàu, còn nghèo thì lại càng xa bờ. Vietnam thì tư bản còn hơn cả tư bản Mỹ (nhiều thằng vẫn cứ nghĩ Vietnam là Vietnam của 20-30 năm trước). Vietnam mua nhà thì toàn bằng tiền mặt, có vay ngân hàng mấy đâu. Nen bảo đám này bán xả để cắt lỗ thì có, nhưng ít.​

2. Mọi người đang hy vọng vào một suy thoái. Nhưng hiện giờ thì đã hết suy thoái, vì

a. Covid hết => supply chain dần dần trở lại bình thường​

​

b. Sau 1 năm đánh đấm thì Nga lộ rõ là thằng thùng rỗng kêu to. Sau mùa đông 2022 thì châu Âu đã chứng tỏ vẫn sống tốt nếu không có khí đốt của Nga (châu Âu mua khí đốt của Mỹ). Hệ quả:​

b1. Putin trong tương lai có thể sẽ bị ám sát bởi giới tư bản Nga. Sở dĩ Putin vẫn sống vì Tàu cần Nga là một thằng chống Mỹ.​

b2. Tàu hiện ra mới thực sự là đối trọng lớn nhất của Mỹ khi từ chối tham gia cấm vận Nga​

​

c. Có vài ngân hàng khu vực bị sụp vì hiệu ứng của việc tăng lãi suất vừa rồi, nhưng FED lại sẵn sàng in tiền để bảo hiểm cho những tổ chức gửi tiền ở ngân hàng đó => hoà cả làng, vẫn chả có thằng nào to phải sụp để có suy thoái.​

'Systemic risk exception' invoked to fully protect all Silicon Valley Bank depositors, Fed rolls out new backstop for banking sector

Janet Yellen made the decision to protect uninsured depositors after consulting with the boards of the FDIC, the Fed and President Joe Biden.

fortune.com

​

d. Thế giới giảm dần phụ thuộc vào dầu mỏ của Trung Đông (sự phát triền của xe EV, có nước ở châu Âu thừa điện, etc..) => OPEC và khu vực Trung Đông dần dần không còn là điểm nóng (mấy năm gần đây chả có tin tức gì về "khủng bố" ở truyền thông Mỹ cả), => sẽ ko có khủng hoảng năng lượng. Giá xăng dầu vẫn bình ổn.​

​

e. Hiên giờ bọn có tiền đang om tiền trong ngân hàng để hưởng lời vì lãi suất cao. Tuy nhiên, FED lần họp cuối vừa rồi đã ra tín hiệu sẽ không tăng lãi suất nữa, nên từ từ tiền sẽ lại quay trở lai thị trường, dòng vốn sẽ dồi dào trở lại.​

​

Tao nghĩ mọi thứ sẽ từ từ đi lên từ đây. FDI thì cũng sẽ từ từ quay lại vì luôn luôn có các ông chủ cần lao động rẻ, ở một chế độ ổn định (cơm sườn VN là cực kỳ ổn định nhé ổn định hơn cả cơm sườn Tàu).

Vietnam ranks 2nd in Asia in two-way trade by sea with US | Videos | Vietnam+ (VietnamPlus)

Figures from the American Business Association show that the volume of goods imported and exported by sea between Vietnam and the US ranks second in Asia, only after China.

en.vietnamplus.vn

Mỹ bắt đầu phải dè chừng Tàu và tỏ thái độ cứng rắn bảo vệ Đài Loan - vựa CHIP của Mỹ, và bắt đầu muốn tìm kiếm thêm đồng minh ở chau Á. Vietnam bây giờ phải chọn phe, không còn giả vờ "ngu si hưởng thái bình" ăn bám theo sự phát triển mạnh mẽ của thiên triều vài thập kỷ qua.

Tóm lại, đừng mong nó hạ đáy để múc. Có câu thành ngư về đầu tư tặng mày

Bấm để mở rộng...

Phantom911:

Bds ở trung tâm các TP các loại hình bđs có tính thanh khoản ( KĐT -vị trí trung tâm gần tiện ích dịch vụ…) và dòng tiền tốt( mặt phố chung cư cho thuê tốt) đéo bh giảm giá chỉ đi ngang r đợi chu kì mới là tăng
- bđs đầu cơ sẽ giảm cục bộ ( cắt lãi hoặc tẹo lỗ theo chu kì r tăng lên khi lên đỉnh chu kì)
- dù sao đt mảng bđs là kênh hữu hiệu nhất đã đc chứng minh trong suốt quá trình pt của xã hội từ thời PK của loài người r

Bấm để mở rộng...

elavino:

Tao xin trả lời trước vế sau là “đéo bao giờ” nhé.

Theo như đã hứa với một số anh em, tao xin phép biên một bài “Kinh tế học bình dân” về BĐS.

1. Đất đai có về giá trị thực được không?
Theo như một số thằng ML hay comment, chúng nó đang hồ hởi chờ đất sập để “người dân lao động” mua được.
Mỗi tội ước mong đấy là đéo bao giờ xảy ra. Tự cổ chí kim, dù có trải qua nhiều mô hình kinh tế, thì đất đai luôn nằm trong tay của một vài giai cấp nhất định.
Một khoảng thời gian ở VN mà đất đai được phân bổ cào bằng, không theo quy luật nào cả thì chúng mày biết rồi đấy, tất cả đều nghèo theo kiểu “xuống hố cả nút”.

Trong nền kinh tế thị trường kiểu lợi ích nhóm này thì càng khó cho người dân nghèo mua đất.
Đơn giản là như thế này, nền kinh tế VN hiện vận hành với sự phụ thuộc lớn vào ngành BĐS. Ngành này đóng góp GDP chỉ 4% thôi nhưng tác động thật sự là tận 20-30% (xem link)

Mức độ đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế

Thị trường bất động sản hiện đang đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95% GDP.

thoibaotaichinhvietnam.vn

Gần như cứ 10 ông chủ BĐS, thì 7 ông có công ty chứng khoán, ngân hàng chống lưng. Ảnh hưởng của nó lên cả ngành xây dựng, du lịch, tài chính ngân hàng, thậm chí FDI chảy vào VN.

Đơn cử như thế này, đất đang xuống, lãi suất tăng, mày là chủ khách sạn 4 sao đang muốn hồi phục sau dịch, nhưng mày cho thuê chỉ được cỡ 8-10%/năm là kịch kim. Trong khi lãi trả ngân hàng bèo nhất cũng 11-12% rồi, vậy mày sẽ chọn đóng cửa khách sạn hay tiếp tục kinh doanh?
Tất nhiên là đóng cửa bán đất rồi. Thế nên hơn trăm nhân viên auto mất việc, mất thu nhập. Gần như doanh nghiệp nào bây giờ cũng thế, cắt lương, giảm giờ làm, sa thải nhân viên.
Chưa kể xuất khẩu năm nay cực yếu nhờ ơn Putin và bò đỏ, châu Âu và Mỹ không có đơn hàng khiến cho hàng trăm, hàng nghìn doanh nghiệp FDI phải sa thải trăm nghìn lao động.
Tiền FDI mới thì chưa dám giải ngân thêm cũng vì nền kinh tế bất ổn, bắt bớ liên tục, chưa biết chủ đất thuê làm xí nghiệp mai có vào khám không.

Tựu trung lại, nếu đất đai giảm giá 20-30% thì thu nhập nhiều người mất mẹ 50% rồi, tiền đâu ra mà mua đất lúc giảm.
Thế cơ hội sẽ dành cho ai? Tất nhiên vẫn là nhóm người giàu có sẵn vài trăm tỷ, nghìn tỷ đang chờ cho vay/bắt đáy mua đất.
Vậy mới nói, sau mỗi cuộc khủng hoảng, người nghèo thì nghèo thêm, còn giàu là chỉ có giàu hơn. (Tất nhiên, vẫn có những con gà mất tiền do đầu cơ, mấy con gà như tao chẳng hạn thì thời nào cũng có)

Chúng mày có nhớ cuộc khủng hoảng gần nhất năm 2012 có một thanh niên đã luộc toàn bộ đất thanh lý/đất nợ xấu rồi độc bá thị trường không?
Đúng rồi đấy, anh Vượng Vin và anh Hùng Anh Techcom

2. Thế nguyên nhân đéo gì dẫn đến cuộc khủng hoảng của bọn Doanh nghiệp BĐS này?

Đầu tiên, quay về năm 2017 khi bác Trọng bắt đầu công cuộc “Đánh Quan chức” lần 1 với mục đích là dằn mặt gần như toàn bộ dàn đệ tử của anh Dũng. Điều này khiến cho thị trường BĐS SG và HN gần như đóng băng về nguồn cung, thanh tra lại toan bộ nguồn gốc đất ở 2 thành phố này.

Sở Xây dựng và Tài môi coi như không hoạt động. Các chủ đầu tư lâm vào tình trạng không thể phát triển dự án mặc dù đất thì bao la vì đéo được cấp phép (do thanh tra).

Thế là Vin, Nova, Nam Long, Hưng Thịnh lập tức chuyển qua thị trường tỉnh, thâu tóm hàng loạt các quỹ đất ở tỉnh và ven đô. Mỗi tội, khi làm các dự án ở tỉnh như Vin, phải làm cả trăm hecta đất 1 lúc, đòi hỏi chi phí đầu tư lớn. Vậy tiền ở chỗ đéo nào ra?

Phần 2:
Phần 2:

Xin lỗi chúng mày, mấy nay tao bận quá vì trên thị trường cũng nổi nhiều sóng với nhiều tin tốt/xấu/hành lang đủ cả.

Hôm nay có thêm tin Chính phủ sẽ nhảy vào cứu bất động sản với gói kích thích nới room 2% cho các ngân hàng và cứu trái phiếu doanh nghiệp ngắn hạn. Dĩ nhiên đây mới là tin đồn, nhưng nếu thành thật thì mấy thằng anti BĐS chắc cắn lưỡi chết hehe.



Quay trở lại những năm 2017-2018, các chủ đầu tư như Vin, Nova, Sun, hay Nam Long thấy một mảnh đất màu mỡ là các thị trường tỉnh, nhất là khi con sóng condotel đã đến hồi cáo chung khi Cocobay bắt đầu có những dấu hiệu vỡ trận (sẽ phân tích sau). Để xây những khu “đại đô thị đa trung tâm” như vậy (lời của anh Vin), họ cần chi phí đầu tư ban đầu lớn để tạo dựng hạ tầng, giải phóng mặt bằng.

Lúc này, các Chủ đầu tư mới tìm đến người bạn thân thiết là những ngân hàng thương mại để vay vốn làm chi phí. Mỗi tội room tín dụng + điều kiện giải ngân đôi lúc có phần máy móc của các NH khiến cho đôi lúc số tiền cho vay không được như ý muốn.

(Chỗ này chúng mày đừng hiểu nhầm là vì đất pháp lý kém hay là công ty tài chính kém nên ngân hàng không cho vay nhé, có những ngân hàn nếu đất sạch thật đấy nhưng nếu chưa giải phóng xong mặt bằng hoặc nếu chưa có giấy phép/công nhận chủ đầu tư thì họ chưa cho vay số lượng lớn/hoặc nhận tài sản thế chấp đâu).

Đến đây, các ngân hàn mới gợi ý các ông chủ đất có một phương án giải ngân đỡ các thủ tục trình ký/phê duyệt lằng nhằng hơn đó là phát hành trái phiếu. Về cơ bản, cũng vẫn là các ông chủ đi vay nợ thôi mà. Thủ tục dễ, lượng tiền giải ngân lớn, cộng thêm người cho vay vẫn là ngân hàng trong thời gian đầu khiến cho các anh buôn đất nhận kèo ngay lập tức và cứ thế trái phiếu được phát hành đều đều. Nhất là khi có một anh nào đó làm ô tô thì càng cần nhiều tiền hơn nữa.

Thời gian đầu, trái phiếu được phát hành theo hình thức “riêng lẻ” với người cho vay chủ yếu là ngân hàng lớn còn người đi vay là những chủ đầu tư lớn, thậm chí trên sàn như Vin, Nova,… Dần dà, áp lực KPI giải ngân của các thanh niên ngân hàng + thủ tục phát hành trái phiếu quá dễ dàng (gần như không phải qua 1 cơ quan nào phê duyệt), khiến cho ai cũng thấy đây là mảnh đất màu mỡ.

Thế là, một loạt các thanh niên chủ đất nhỏ, thậm chí không cần tài sản thế chấp, không cần làm ăn có lãi, hay chỉ là 1 công ty con của 1 tập đoàn lớn bắt đầu thi nhau phát hành trái phiếu. Ngân hàng và công ty chứng khoán tư vấn thì khỏi nói, áp lực KPI khiến cho họ mờ mắt.

Thế là từ mô hình ban đầu: Chủ đầu tư phát hành trái phiếu cho Ngân hàng. (quan hệ 2 bên)

Chúng nó mới đẻ ra một con quái thai mới:

Chủ đầu tư phát hành cho công ty chứng khoán (sân sau của ngân hàng như KS Finance, TVSI), công ty chứng khoán cắt lô trái phiếu thành nhiều miếng nhỏ rồi kêu Ngân hàng mang đi gà lại người gửi tiết kiệm với lãi suất ngon. Người mua trái phiếu thì cứ tưởng miếng ngon, lại nhao vào mua liền. Cơ quan quản lý thì buông lỏng, không thèm quan tâm.

Tiền cứ thế chảy vào túi chủ đầu tư, tất nhiên, giai đoạn đầu ai cũng làm ăn nghiêm chỉnh. Tiền phát hành được thì sử dụng vào mục đích phát triển dự án, xây sẵn hạ tầng.

Thế nhưng, tiền lấy về dễ quá, các ông chủ bắt đầu lấy tiền đi làm việc khác, như mua đất cát, mua siêu xe, biệt thự, chuyển vào công ty riêng,… Tất nhiên, lý luận của họ là, miễn tao vẫn trả lãi và gốc đầy đủ thì tiền tao tiêu là việc của tao. Tuy nhiên, đấy là khi quả bom Tân Hoàng Minh chưa nổ. Tháng 4 năm 2022, quả bom xì ra, anh Dũng bị bắt vì sử dụng tiền huy độn sai mục đích rồi từ đó bị cấu thành tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Thị trường chứng khoán rung động, vì bình thường lỗi này chả ai quản lý, có quản lý thì cũng chỉ phạt hành chính là cùng. Hàng loạt tin đồn rộ ra vì chẳng ông nào dùng đúng mục đích sử dụng cả.

(sẽ tiếp phần 3)

Bấm để mở rộng...

traithem3x:

vâng, mày đúng, BĐS đéo thể rẻ được nữa rồi, vì bđs việt nam bước vào giai đoạn ko thể đảo ngược, mất kiểm soát, nhà nc bất lực. 1 nền kinh tế quái thai
Bất động sản việt nam hiện nay có thể ví như ung thư giai đoạn 3 của nền kinh tế, khi mà để rả rông thì chết sớm, mà hãm lại hay chặt đứt nó để chữa lại từ đầu thì chết cả nút xuống hố.
căn bệnh BĐS di căn mọi nơi, cắm rễ sâu vào mọi ngóc ngách kinh tế mà ko còn biện pháp nào có thể xử lý được, bong bóng nó cứ phình to hoặc đứng im chứ ko chịu xẹp đi.
Nhưng căn bệnh ung thư nào rồi cũng đến lúc tò tí te cả. Con bệnh đau đớn quằn quại đi vào hôn mê, mê man về 1 giấc mơ triệu đô 1 mét vuông đất sánh vai với paris, london, newyork.... , những thước phim cuối cùng của nền kinh tế, rồi tắt lịm.
Cứu bđs, giống như tiêm morphin giảm đau cho con bệnh kiểu gì cung chết

Bấm để mở rộng...

sucmanh:

Vcl cái post hài hước đấy. Lâu rồi tao không vào. Mày trích lại tao xem cái.

Bấm để mở rộng...

hoabanglang:

tóm lại bds có giảm không để t còn chạy grab mua nhà mặt tiền

Bấm để mở rộng...