Tao xin trả lời trước vế sau là “đéo bao giờ” nhé.
Theo như đã hứa với một số anh em, tao xin phép biên một bài “Kinh tế học bình dân” về BĐS.
1. Đất đai có về giá trị thực được không?
Theo như một số thằng ML hay comment, chúng nó đang hồ hởi chờ đất sập để “người dân lao động” mua được.
Mỗi tội ước mong đấy là đéo bao giờ xảy ra. Tự cổ chí kim, dù có trải qua nhiều mô hình kinh tế, thì đất đai luôn nằm trong tay của một vài giai cấp nhất định.
Một khoảng thời gian ở VN mà đất đai được phân bổ cào bằng, không theo quy luật nào cả thì chúng mày biết rồi đấy, tất cả đều nghèo theo kiểu “xuống hố cả nút”.
Trong nền kinh tế thị trường kiểu lợi ích nhóm này thì càng khó cho người dân nghèo mua đất.
Đơn giản là như thế này, nền kinh tế VN hiện vận hành với sự phụ thuộc lớn vào ngành BĐS. Ngành này đóng góp GDP chỉ 4% thôi nhưng tác động thật sự là tận 20-30% (xem link)
Thị trường bất động sản hiện đang đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95% GDP.
thoibaotaichinhvietnam.vn
Gần như cứ 10 ông chủ BĐS, thì 7 ông có công ty chứng khoán, ngân hàng chống lưng. Ảnh hưởng của nó lên cả ngành xây dựng, du lịch, tài chính ngân hàng, thậm chí FDI chảy vào VN.
Đơn cử như thế này, đất đang xuống, lãi suất tăng, mày là chủ khách sạn 4 sao đang muốn hồi phục sau dịch, nhưng mày cho thuê chỉ được cỡ 8-10%/năm là kịch kim. Trong khi lãi trả ngân hàng bèo nhất cũng 11-12% rồi, vậy mày sẽ chọn đóng cửa khách sạn hay tiếp tục kinh doanh?
Tất nhiên là đóng cửa bán đất rồi. Thế nên hơn trăm nhân viên auto mất việc, mất thu nhập. Gần như doanh nghiệp nào bây giờ cũng thế, cắt lương, giảm giờ làm, sa thải nhân viên.
Chưa kể xuất khẩu năm nay cực yếu nhờ ơn Putin và bò đỏ, châu Âu và Mỹ không có đơn hàng khiến cho hàng trăm, hàng nghìn doanh nghiệp FDI phải sa thải trăm nghìn lao động.
Tiền FDI mới thì chưa dám giải ngân thêm cũng vì nền kinh tế bất ổn, bắt bớ liên tục, chưa biết chủ đất thuê làm xí nghiệp mai có vào khám không.
Tựu trung lại, nếu đất đai giảm giá 20-30% thì thu nhập nhiều người mất mẹ 50% rồi, tiền đâu ra mà mua đất lúc giảm.
Thế cơ hội sẽ dành cho ai? Tất nhiên vẫn là nhóm người giàu có sẵn vài trăm tỷ, nghìn tỷ đang chờ cho vay/bắt đáy mua đất.
Vậy mới nói, sau mỗi cuộc khủng hoảng, người nghèo thì nghèo thêm, còn giàu là chỉ có giàu hơn. (Tất nhiên, vẫn có những con gà mất tiền do đầu cơ, mấy con gà như tao chẳng hạn thì thời nào cũng có)
Chúng mày có nhớ cuộc khủng hoảng gần nhất năm 2012 có một thanh niên đã luộc toàn bộ đất thanh lý/đất nợ xấu rồi độc bá thị trường không?
Đúng rồi đấy, anh Vượng Vin và anh Hùng Anh Techcom
2. Thế nguyên nhân đéo gì dẫn đến cuộc khủng hoảng của bọn Doanh nghiệp BĐS này?
Đầu tiên, quay về năm 2017 khi bác Trọng bắt đầu công cuộc “Đánh Quan chức” lần 1 với mục đích là dằn mặt gần như toàn bộ dàn đệ tử của anh Dũng. Điều này khiến cho thị trường BĐS SG và HN gần như đóng băng về nguồn cung, thanh tra lại toan bộ nguồn gốc đất ở 2 thành phố này.
Sở Xây dựng và Tài môi coi như không hoạt động. Các chủ đầu tư lâm vào tình trạng không thể phát triển dự án mặc dù đất thì bao la vì đéo được cấp phép (do thanh tra).
Thế là Vin, Nova, Nam Long, Hưng Thịnh lập tức chuyển qua thị trường tỉnh, thâu tóm hàng loạt các quỹ đất ở tỉnh và ven đô. Mỗi tội, khi làm các dự án ở tỉnh như Vin, phải làm cả trăm hecta đất 1 lúc, đòi hỏi chi phí đầu tư lớn. Vậy tiền ở chỗ đéo nào ra?
Phần 2:
Phần 2:
Xin lỗi chúng mày, mấy nay tao bận quá vì trên thị trường cũng nổi nhiều sóng với nhiều tin tốt/xấu/hành lang đủ cả.
Hôm nay có thêm tin Chính phủ sẽ nhảy vào cứu bất động sản với gói kích thích nới room 2% cho các ngân hàng và cứu trái phiếu doanh nghiệp ngắn hạn. Dĩ nhiên đây mới là tin đồn, nhưng nếu thành thật thì mấy thằng anti BĐS chắc cắn lưỡi chết hehe.
Quay trở lại những năm 2017-2018, các chủ đầu tư như Vin, Nova, Sun, hay Nam Long thấy một mảnh đất màu mỡ là các thị trường tỉnh, nhất là khi con sóng condotel đã đến hồi cáo chung khi Cocobay bắt đầu có những dấu hiệu vỡ trận (sẽ phân tích sau). Để xây những khu “đại đô thị đa trung tâm” như vậy (lời của anh Vin), họ cần chi phí đầu tư ban đầu lớn để tạo dựng hạ tầng, giải phóng mặt bằng.
Lúc này, các Chủ đầu tư mới tìm đến người bạn thân thiết là những ngân hàng thương mại để vay vốn làm chi phí. Mỗi tội room tín dụng + điều kiện giải ngân đôi lúc có phần máy móc của các NH khiến cho đôi lúc số tiền cho vay không được như ý muốn.
(Chỗ này chúng mày đừng hiểu nhầm là vì đất pháp lý kém hay là công ty tài chính kém nên ngân hàng không cho vay nhé, có những ngân hàn nếu đất sạch thật đấy nhưng nếu chưa giải phóng xong mặt bằng hoặc nếu chưa có giấy phép/công nhận chủ đầu tư thì họ chưa cho vay số lượng lớn/hoặc nhận tài sản thế chấp đâu).
Đến đây, các ngân hàn mới gợi ý các ông chủ đất có một phương án giải ngân đỡ các thủ tục trình ký/phê duyệt lằng nhằng hơn đó là phát hành trái phiếu. Về cơ bản, cũng vẫn là các ông chủ đi vay nợ thôi mà. Thủ tục dễ, lượng tiền giải ngân lớn, cộng thêm người cho vay vẫn là ngân hàng trong thời gian đầu khiến cho các anh buôn đất nhận kèo ngay lập tức và cứ thế trái phiếu được phát hành đều đều. Nhất là khi có một anh nào đó làm ô tô thì càng cần nhiều tiền hơn nữa.
Thời gian đầu, trái phiếu được phát hành theo hình thức “riêng lẻ” với người cho vay chủ yếu là ngân hàng lớn còn người đi vay là những chủ đầu tư lớn, thậm chí trên sàn như Vin, Nova,… Dần dà, áp lực KPI giải ngân của các thanh niên ngân hàng + thủ tục phát hành trái phiếu quá dễ dàng (gần như không phải qua 1 cơ quan nào phê duyệt), khiến cho ai cũng thấy đây là mảnh đất màu mỡ.
Thế là, một loạt các thanh niên chủ đất nhỏ, thậm chí không cần tài sản thế chấp, không cần làm ăn có lãi, hay chỉ là 1 công ty con của 1 tập đoàn lớn bắt đầu thi nhau phát hành trái phiếu. Ngân hàng và công ty chứng khoán tư vấn thì khỏi nói, áp lực KPI khiến cho họ mờ mắt.
Thế là từ mô hình ban đầu: Chủ đầu tư phát hành trái phiếu cho Ngân hàng. (quan hệ 2 bên)
Chúng nó mới đẻ ra một con quái thai mới:
Chủ đầu tư phát hành cho công ty chứng khoán (sân sau của ngân hàng như KS Finance, TVSI), công ty chứng khoán cắt lô trái phiếu thành nhiều miếng nhỏ rồi kêu Ngân hàng mang đi gà lại người gửi tiết kiệm với lãi suất ngon. Người mua trái phiếu thì cứ tưởng miếng ngon, lại nhao vào mua liền. Cơ quan quản lý thì buông lỏng, không thèm quan tâm.
Tiền cứ thế chảy vào túi chủ đầu tư, tất nhiên, giai đoạn đầu ai cũng làm ăn nghiêm chỉnh. Tiền phát hành được thì sử dụng vào mục đích phát triển dự án, xây sẵn hạ tầng.
Thế nhưng, tiền lấy về dễ quá, các ông chủ bắt đầu lấy tiền đi làm việc khác, như mua đất cát, mua siêu xe, biệt thự, chuyển vào công ty riêng,… Tất nhiên, lý luận của họ là, miễn tao vẫn trả lãi và gốc đầy đủ thì tiền tao tiêu là việc của tao. Tuy nhiên, đấy là khi quả bom Tân Hoàng Minh chưa nổ. Tháng 4 năm 2022, quả bom xì ra, anh Dũng bị bắt vì sử dụng tiền huy độn sai mục đích rồi từ đó bị cấu thành tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Thị trường chứng khoán rung động, vì bình thường lỗi này chả ai quản lý, có quản lý thì cũng chỉ phạt hành chính là cùng. Hàng loạt tin đồn rộ ra vì chẳng ông nào dùng đúng mục đích sử dụng cả.
(sẽ tiếp phần 3)
với khoảng cách tầng lớp còn khủng khiếp hơn ban đầu 
.png "Sex :vozvn (19):"){kind=icon}
